外国人の住宅ローン完全ガイド【2026年・永住権なしでも組める？審査ポイント】
※本記事はプロモーションを含みます。
「外国人でも住宅ローンを組めるの？」という疑問を持つ在日外国人は多くいます。結論として、永住権がなくても住宅ローンを検討できるケースはありますが、選択肢や審査条件は永住権の有無によって大きく異なります。フラット35の要件から、永住権なしで申込可能な金融機関の例、審査ポイント、帰国時のリスクまで詳しく解説します。
① 永住権の有無で何が変わるか
日本の金融機関の多くは、住宅ローンの申込要件として「日本国籍」または「永住許可」を設けています。これは住宅ローンが35年にわたる長期契約であり、帰国リスク・信用管理の観点から審査が厳しくなるためです。
| 項目 | 永住権あり（永住者・特別永住者） | 永住権なし（就労・技術・家族滞在等） |
|---|---|---|
| フラット35 | 利用可 | 利用不可 |
| メガバンク（一般商品） | 多くで申込可 | 多くで申込不可または要件厳しい |
| 一部ネット銀行・信託銀行 | 申込可 | 条件付きで検討可の場合あり |
| 東京スター銀行・スルガ銀行等 | 申込可 | 永住権なしでも申込可の商品あり |
| 金利タイプ | 変動・固定・フラット35 すべて選択可 | 変動・固定のみ（フラット35は不可） |
| 頭金の目安 | 購入価格の5〜10%以上（商品による） | 20〜30%以上を求められるケース多い |
※各金融機関の条件は変動します。最新は各公式サイト・窓口でご確認ください。
② フラット35は永住権/特別永住が必須
フラット35に申し込める外国人は、出入国管理及び難民認定法により永住許可を受けている方、または日本国との平和条約に基づく特例法による特別永住者に限られます。これ以外の在留資格（技術・人文知識・国際業務、家族滞在、定住者等）では申し込みができません（出典：住宅金融支援機構 公式FAQ）。
フラット35は最長35年の長期固定金利ローンで、金利変動リスクがなく返済計画が立てやすい点が魅力です。永住権・特別永住者証明書を持つ方は、日本人と同等の手続きで申し込むことができます。
・全期間固定金利（金利変動リスクなし）
・繰り上げ返済手数料が無料
・省エネ・バリアフリー住宅は金利優遇（フラット35S）あり
・民間保証会社の保証が不要（機構が直接買取）
③ 永住権なしでも検討できる金融機関の例
以下は、永住権を持たない外国籍の方でも住宅ローンの相談・申込みを受け付けているとされる金融機関の例です。条件・金利・対応在留資格は各行によって異なり、審査の通過を保証するものではありません。必ず各公式サイトまたは窓口で最新条件をご確認ください。
| 金融機関 | 永住権の要否 | 主な条件・特徴 |
|---|---|---|
| 東京スター銀行永住権不要 | 不要 | 「スター住宅ローン」は永住権なしの外国籍向け商品を設定。在留資格（短期滞在除く）があれば申込可。 |
| スルガ銀行永住権不要 | 不要 | 外国人向け「Dream-Jホームローン」を提供。日本語での意思疎通が可能であることが条件。 |
| SMBC信託銀行 PRESTIA | 不要 | 短期滞在以外の在留資格があれば申込受付。外国語対応のサポートあり。 |
| SBI新生銀行 | 条件付き | 配偶者が日本国籍または永住者で、連帯保証人になる場合に申込可。 |
| イオン銀行 | 条件付き | 在留資格があれば申込可の場合あり。頭金20%以上が目安。 |
| みずほ・三菱UFJ・SMBC等 | 基本的に必要 | 一般商品は永住権または日本国籍が条件。外国人向け個別相談を受け付ける場合あり。要窓口確認。 |
④ 審査でみられるポイント
永住権なしで住宅ローン審査に臨む場合、以下のポイントを整えることが重要です。
⑤ 必要書類・金利タイプ・団信
主な必要書類
- 在留カード（または特別永住者証明書）
- パスポート
- 源泉徴収票・課税証明書（直近2〜3年分）
- 確定申告書（自営業・フリーランスの場合）
- 勤務先の在籍証明書
- 物件資料（売買契約書・重要事項説明書・間取り図等）
- 印鑑（認め印・実印）
金利タイプの選び方
| 金利タイプ | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 現在は低水準（目安0.3〜0.8%台）。半年ごとに見直し。返済額は5年ごとに見直し | 金利上昇リスクを許容できる方、早期完済予定の方 |
| 固定期間選択型 | 3年・5年・10年など一定期間固定。期間後は変動か固定を再選択 | 中期的に安定させたい方 |
| 全期間固定（フラット35等） | 返済終了まで金利が変わらない。外国人は永住権・特別永住者のみ利用可 | 長期の返済計画を確定したい方 |
団体信用生命保険（団信）について
住宅ローン契約に付随する団体信用生命保険（団信）は、ローン返済中に死亡・高度障害になった場合に残高が支払われる仕組みです。健康状態によっては加入できない場合があるため、申込前に確認が必要です。フラット35では機構団信のほか、民間の団信商品も選択できます。
⑥ 帰国・転居時の注意（重要）
住宅ローンは「本人が居住する住宅」を前提とした商品です。帰国や長期不在・転居によって居住要件を満たさなくなった場合、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。ローン契約前に、転勤・帰国の可能性と残債の扱いについて必ず金融機関に確認してください。
- 賃貸転用の原則禁止：本人居住用として借りたローンの物件を賃貸に出すには、原則として金融機関の承認が必要です。
- 一括返済への備え：帰国を見越す場合は、繰り上げ返済を計画的に行い残高を減らしておくことが有効です。
- 売却時の残債処理：売却価格が残債を下回る場合（オーバーローン）は、差額を自己資金で補う必要があります。
- 在留資格が不許可になった場合：在留期間の更新が認められなかった場合も、金融機関への報告・協議が必要です。
①ローン契約書の「居住用途」条項を必ず確認する
②転勤・帰国の可能性がある方は、契約前に担当者へ状況を相談する
③繰り上げ返済手数料の有無・方法を事前に把握する
よくある質問（FAQ）
在日外国人常有"没有永住权能办住房贷款吗？"的疑问。结论是：即使没有永住权，也有可能申请住房贷款，但选择余地和审查条件因永住权有无而差异显著。本文详细解说Flat35的要件、无永住权可申请的金融机构示例、审查要点及回国时的风险。
① 永住权有无的区别
日本多数金融机构要求住房贷款申请人具备"日本国籍"或"永住许可"。这是因为住房贷款是长达35年的长期合同，银行从回国风险和信用管理角度进行严格审查。
| 项目 | 有永住权（永住者·特别永住者） | 无永住权（就劳·技术·家族滞在等） |
|---|---|---|
| Flat35 | 可用 | 不可用 |
| 大型银行（一般商品） | 多数可申请 | 多数不可或条件严格 |
| 部分网络银行·信托银行 | 可申请 | 部分有条件可申请 |
| 东京之星银行·骏河银行等 | 可申请 | 有无永住权均可申请的商品 |
| 首付目安 | 购买价格的5〜10%以上 | 通常要求20〜30%以上 |
※各金融机构条件可能变动，最新请见各官网·窗口。
② Flat35：必须有永住权或特别永住者资格
根据日本出入国管理及难民认定法，只有获得永住许可的人或根据特例法取得特别永住者资格的人，才能申请Flat35。技术·人文知识·国际业务、家族滞在、定住者等其他在留资格不可申请（出处：住宅金融支援机构官方FAQ）。
Flat35是最长35年的全期固定利率贷款，无利率变动风险，还款计划易于制定。拥有永住权或特别永住者证明书的人可享受与日本人相同的申请流程。
③ 无永住权可考虑的金融机构示例
以下是据称允许无永住权外籍人士申请住房贷款的金融机构示例。各行的条件·利率·可受理的在留资格各不相同，不保证审查通过。请务必在申请前通过官网或窗口确认最新条件。
| 金融机构 | 是否需要永住权 | 主要条件·特点 |
|---|---|---|
| 东京之星银行（Tokyo Star Bank） | 不需要 | 设有针对无永住权外籍人士的"东京之星住房贷款"，持有在留资格（短期滞在除外）即可申请。 |
| 骏河银行（Suruga Bank） | 不需要 | 提供外国人专属"Dream-J住房贷款"，需能用日语沟通。 |
| SMBC信托银行 PRESTIA | 不需要 | 持短期滞在以外在留资格即可受理，提供多语种支持。 |
| SBI新生银行 | 有条件 | 配偶者为日本国籍或永住者并担任连带保证人时，可申请。 |
| 永旺银行（Aeon Bank） | 有条件 | 持在留资格者有可能申请，首付通常要求20%以上。 |
| 三菱UFJ·瑞穗·SMBC等 | 基本需要 | 一般商品要求永住权或日本国籍，个别情况可咨询窗口。 |
④ 审查关注要点
- 在留资格种类·剩余在留期间：剩余在留期间3年以上为目安，续签前景明朗更有利。
- 年收入·连续就业年数：年收300万日元以上、连续就业2年以上为一般目安。
- 首付金额：无永住权者通常需20〜30%以上的首付，自有资金多可增加信用度。
- 配偶者连带保证：配偶者为日本人或永住者并担任连带保证人，可扩大申请选择。
- 日语沟通能力：能理解合同内容，部分机构允许携带翻译同行。
- 信用信息·其他借款状况：日本国内信用记录良好、无逾期将有助于审查。
⑤ 所需材料·利率类型·团信
主要所需材料：在留卡（或特别永住者证明书）、护照、源泉征收票·课税证明书（近2〜3年）、在职证明书、物件资料（买卖合同·说明书等）。
利率类型：变动利率（目前0.3〜0.8%左右，半年调整一次）；固定期选择型（3·5·10年等固定后再选择）；全期固定（Flat35等，外国人须有永住权）。
团体信用生命保险（团信）：还款期间若身故或高度残障，余额由保险承担。健康状况不符合可能无法加入，申请前需确认。
⑥ 回国·搬家时的注意事项
住房贷款以"本人居住"为前提。若因回国、长期不在或搬家不再满足居住条件，可能被金融机构要求一次性还清余额。签约前请务必就回国·转职的可能性与金融机构确认。
- 原则上不能将本人居住用贷款物业转为出租，转为出租需事先获得金融机构同意。
- 有回国计划者，建议提前有计划地提前还款以减少余额。
- 出售时若售价低于余额（负资产），需用自有资金补足差额。
- 在留期间未获续签时，需立即向金融机构报告·协商。
常见问题（FAQ）
Nhiều người nước ngoài tại Nhật thắc mắc: "Không có thường trú có vay mua nhà được không?". Câu trả lời là: dù không có thường trú vẫn có trường hợp có thể vay được, nhưng lựa chọn và điều kiện thẩm định khác nhau đáng kể tùy theo việc có hay không có quyền thường trú. Bài này giải thích điều kiện Flat 35, ví dụ các tổ chức tài chính có thể chấp nhận không thường trú, điểm thẩm định, hồ sơ cần thiết và rủi ro khi về nước.
① Có hay không có thường trú — khác nhau thế nào?
Hầu hết các tổ chức tài chính Nhật Bản yêu cầu người vay có "quốc tịch Nhật" hoặc "giấy phép thường trú" khi vay mua nhà. Lý do là vay mua nhà là hợp đồng dài hạn tới 35 năm, ngân hàng thẩm định chặt chẽ về rủi ro về nước và quản lý tín dụng.
| Hạng mục | Có thường trú (永住者·特別永住者) | Không có thường trú (visa lao động, kỹ thuật, v.v.) |
|---|---|---|
| Flat 35 | Được dùng | Không được dùng |
| Ngân hàng lớn (sản phẩm thông thường) | Hầu hết chấp nhận | Hầu hết từ chối hoặc điều kiện khắt khe |
| Một số ngân hàng mạng/tín thác | Chấp nhận | Có thể xem xét với điều kiện nhất định |
| Tokyo Star Bank, Suruga Bank, v.v. | Chấp nhận | Có sản phẩm cho người không thường trú |
| Tiền đặt cọc (tham khảo) | Từ 5〜10% giá mua | Thường yêu cầu 20〜30% trở lên |
※Điều kiện các tổ chức tài chính có thể thay đổi. Hãy xác nhận thông tin mới nhất tại trang chính thức hoặc quầy giao dịch.
② Flat 35: bắt buộc phải có thường trú hoặc đặc biệt thường trú
Người nước ngoài muốn vay Flat 35 (Tổ chức Hỗ trợ Nhà ở) phải là người được cấp giấy phép thường trú theo Luật Quản lý xuất nhập cảnh và Tị nạn hoặc là đặc biệt thường trú theo luật đặc lệ Hòa ước San Francisco. Các tư cách lưu trú khác (kỹ thuật, nhân văn, gia đình đi cùng, định cư v.v.) không được phép nộp đơn (Nguồn: FAQ chính thức của Tổ chức Hỗ trợ Nhà ở).
Flat 35 là sản phẩm vay lãi suất cố định toàn kỳ tối đa 35 năm, không có rủi ro biến động lãi suất. Người có thường trú có thể làm thủ tục giống như người Nhật.
③ Ví dụ tổ chức tài chính có thể xem xét khi không có thường trú
Dưới đây là ví dụ các tổ chức tài chính được biết là chấp nhận người nước ngoài không có thường trú nộp đơn vay mua nhà. Điều kiện, lãi suất, tư cách lưu trú được chấp nhận khác nhau tùy từng ngân hàng. Không đảm bảo thẩm định thành công. Hãy xác nhận điều kiện mới nhất tại trang chính thức trước khi nộp đơn.
| Tổ chức tài chính | Cần thường trú? | Điều kiện/Đặc điểm chính |
|---|---|---|
| Tokyo Star Bank | Không cần | Có sản phẩm "Star Home Loan" cho người nước ngoài không có thường trú. Có tư cách lưu trú (trừ thăm quan ngắn hạn) là có thể nộp. |
| Suruga Bank (スルガ銀行) | Không cần | Cung cấp "Dream-J Home Loan" cho người nước ngoài. Yêu cầu có thể giao tiếp bằng tiếng Nhật. |
| SMBC Shinsei PRESTIA | Không cần | Chấp nhận tư cách lưu trú khác ngắn hạn. Có hỗ trợ đa ngôn ngữ. |
| SBI Shinsei Bank | Có điều kiện | Chấp nhận khi vợ/chồng là người Nhật hoặc thường trú và đứng ra bảo lãnh liên đới. |
| Aeon Bank (イオン銀行) | Có điều kiện | Người có tư cách lưu trú có thể xem xét; thường yêu cầu đặt cọc 20% trở lên. |
| Mizuho·MUFG·SMBC v.v. | Thường cần | Sản phẩm thông thường yêu cầu thường trú hoặc quốc tịch Nhật. Có thể tư vấn cá nhân tại quầy. |
④ Các điểm thẩm định quan trọng
- Loại tư cách lưu trú & thời hạn còn lại: Thời hạn còn lại từ 3 năm trở lên và triển vọng gia hạn rõ ràng là có lợi.
- Thu nhập & thâm niên làm việc liên tục: Tham khảo tối thiểu 3 triệu yên/năm và 2 năm làm việc liên tục tại cùng công ty.
- Tiền đặt cọc: Người không có thường trú thường cần đặt cọc 20〜30% giá mua trở lên.
- Bảo lãnh liên đới của vợ/chồng: Nếu vợ/chồng là người Nhật hoặc thường trú và đứng ra bảo lãnh, có thể mở rộng lựa chọn.
- Khả năng giao tiếp tiếng Nhật: Cần có khả năng hiểu nội dung hợp đồng. Một số tổ chức cho phép mang theo phiên dịch.
- Lịch sử tín dụng tại Nhật: Lịch sử tín dụng tốt, không nợ quá hạn, ít khoản vay khác sẽ có lợi trong thẩm định.
⑤ Hồ sơ cần thiết, loại lãi suất & bảo hiểm
Hồ sơ chính: Thẻ lưu trú (hoặc chứng nhận đặc biệt thường trú), hộ chiếu, phiếu khấu trừ thuế/giấy xác nhận nộp thuế (2〜3 năm gần nhất), giấy xác nhận đang làm việc, tài liệu về bất động sản (hợp đồng mua bán, bản vẽ v.v.).
Loại lãi suất: Lãi suất thả nổi (hiện ~0,3〜0,8%, điều chỉnh 6 tháng/lần); Lãi suất cố định có kỳ hạn (3·5·10 năm); Cố định toàn kỳ (Flat 35 — người nước ngoài phải có thường trú).
Bảo hiểm nhân thọ tập thể (団信): Nếu người vay tử vong hoặc tàn tật nặng trong thời gian vay, số dư nợ được bảo hiểm chi trả. Cần xác nhận điều kiện sức khỏe trước khi đăng ký.
⑥ Rủi ro khi về nước / chuyển nơi ở
Vay mua nhà có điều kiện "bản thân đang sinh sống tại căn nhà đó". Nếu về nước, vắng mặt dài hạn hoặc chuyển đi không còn đáp ứng điều kiện này, tổ chức tài chính có thể yêu cầu thanh toán toàn bộ số dư nợ một lần. Hãy xác nhận với ngân hàng trước khi ký hợp đồng về khả năng chuyển công tác / về nước.
- Nguyên tắc không được cho thuê nhà đang có vay mua nhà mà chưa có sự đồng ý của ngân hàng.
- Nếu có kế hoạch về nước, nên trả nợ trước hạn có kế hoạch để giảm số dư nợ.
- Khi bán nhà, nếu giá bán thấp hơn số dư nợ (âm vốn), phải bù bằng tiền túi.
- Nếu visa không được gia hạn, cần báo cáo và thương lượng với ngân hàng ngay lập tức.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
A common question among foreign residents in Japan is: "Can I get a home loan without permanent residency?" The short answer is: it is possible in some cases, but your options and loan conditions differ significantly depending on whether you hold permanent residency. This guide covers Flat 35 requirements, banks that may accept non-permanent residents, key audit points, required documents, and risks when returning to your home country.
① How Permanent Residency Changes Your Options
Most Japanese financial institutions require either Japanese citizenship or a permanent residence permit for a home loan application. Since a mortgage is a long-term contract of up to 35 years, lenders assess risks related to the borrower potentially returning abroad.
| Item | With Permanent Residency | Without Permanent Residency |
|---|---|---|
| Flat 35 | Available | Not available |
| Major banks (standard products) | Most accept applications | Most reject or impose strict conditions |
| Some online/trust banks | Available | Possible with certain conditions |
| Tokyo Star Bank / Suruga Bank, etc. | Available | Products available for non-permanent residents |
| Down payment (reference) | 5–10%+ of purchase price | 20–30%+ often required |
※Conditions vary by lender and may change. Always verify the latest terms at official websites or branch offices.
② Flat 35: Permanent Residence or Special Permanent Residence Required
Foreign nationals who wish to apply for Flat 35 (Japan Housing Finance Agency) must either have a permanent residence permit under the Immigration Control and Refugee Recognition Act, or be a special permanent resident under the Special Act on Immigration. Other residence statuses (engineer/specialist in humanities, dependent family, long-term resident, etc.) are not eligible (Source: Japan Housing Finance Agency official FAQ).
Flat 35 offers a fixed-rate mortgage for up to 35 years with no interest rate risk. Eligible foreign nationals (permanent/special permanent residents) can apply under the same procedures as Japanese nationals.
③ Banks That May Accept Non-Permanent Residents
The following are examples of financial institutions that reportedly accept home loan applications from foreign nationals without permanent residency. Conditions, interest rates, and eligible residence statuses differ by institution. Approval is not guaranteed. Always confirm the latest terms at the official website or branch before applying.
| Institution | Permanent Residency Required? | Key Conditions / Features |
|---|---|---|
| Tokyo Star Bank | Not required | "Star Home Loan" designed for non-permanent residents. Applicants need a valid residence status (other than short-term visitor). |
| Suruga Bank | Not required | Offers "Dream-J Home Loan" for foreign nationals. Ability to communicate in Japanese is required. |
| SMBC Trust Bank PRESTIA | Not required | Accepts any status other than short-term visitor. Multilingual support available. |
| SBI Shinsei Bank | Conditional | Application accepted if a Japanese national or permanent resident spouse acts as co-guarantor. |
| Aeon Bank | Conditional | May accept applicants with a valid residence status; down payment of 20%+ typically required. |
| Mizuho / MUFG / SMBC, etc. | Generally required | Standard products require permanent residency or Japanese nationality. Individual consultations may be available. |
④ Key Factors in the Loan Assessment
- Residence status type & remaining validity: Having 3+ years left on your residence permit and a clear renewal outlook is advantageous.
- Annual income & continuous employment: Reference minimums are generally ¥3 million+ income and 2+ years at the same employer.
- Down payment: Non-permanent residents are often required to put down 20–30% or more of the purchase price.
- Spouse as co-guarantor: If a Japanese national or permanent resident spouse acts as co-guarantor, more lenders may accept the application.
- Japanese language ability: Needed to understand contract terms. Some lenders allow an interpreter to accompany you.
- Credit history in Japan: A positive credit record (credit card repayment history, no delinquencies) is beneficial.
⑤ Required Documents, Interest Types & Life Insurance
Main documents: Residence card (or Special Permanent Resident Certificate), passport, withholding tax statement / tax certificate (last 2–3 years), employment certificate, property documents (purchase agreement, floor plan, etc.).
Interest rate types: Variable rate (currently ~0.3–0.8%, reviewed every 6 months); Fixed-period type (3, 5, or 10 years); Flat 35 full-term fixed (permanent/special permanent residents only).
Group Credit Life Insurance (団信 / danshin): If the borrower dies or becomes severely disabled during the loan term, the outstanding balance is covered. Check eligibility based on your health before applying.
⑥ Risks When Returning Home or Relocating
Home loans are extended on the premise that you personally reside in the property. If you return to your home country or are absent for an extended period and no longer meet the residency requirement, the lender may demand immediate full repayment of the outstanding balance. Discuss the possibility of overseas transfer or return with your lender before signing.
- Converting a mortgaged owner-occupied home into a rental property generally requires the lender's prior consent.
- If you anticipate returning to your home country, making systematic overpayments to reduce the balance is advisable.
- If you sell the property for less than the outstanding loan balance (negative equity), you must cover the shortfall from your own funds.
- If your residence permit renewal is denied, notify your lender immediately and discuss options.
Frequently Asked Questions (FAQ)
※審査の通過を保証するものではありません。条件・金利は各金融機関により異なります。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は参考情報の提供を目的とし、金融商品の勧誘を行うものではありません。